Problemática vecinal

Reclamación de deudas a morosos en las Comunidades de Propietarios

En esta entrada intentaremos arrojar algo de luz en el complejo proceso de reclamación de las deudas comunitarias a los propietarios morosos de la Comunidad de Propietarios.

Uno de los mayores problemas que cualquier Comunidad puede tener es que uno (o varios) de sus propietarios no hagan frente a sus obligaciones para con la Comunidad de Propietarios.

Lo más importante es realizar un control exhaustivo de la contabilidad mensual de la Comunidad. De este modo, se podrá comprobar de manera periódica que todos los propietarios cumplen con los pagos comunitarios, y así podremos detectar rápidamente cuando algún vecino no está haciendo frente a sus obligaciones.

CONTACTAR CON EL PROPIETARIO AFECTADO

El primer paso que deberemos realizar una vez exista algún vecino que no cumpla con sus pagos, es ponernos en contacto con ellos, explicando el problema y las cantidades pendientes. En muchas ocasiones, no son más que simples retrasos que pueden tener diversas causas: propietarios que cambian de número de cuenta bancaria y no avisan a la administración de dicho cambio o no realizan las gestiones oportunas para domiciliar el pago, etc.

En este punto, nos gustaría hacer una distinción entre lo que podemos diferenciar como dos perfiles de moroso:

  1. Moroso por necesidad. Este perfil es el vecino que, debido a su situación económica familiar, aún deseando querer hacer frente a sus obligaciones para con la Comunidad, no está en disposición financiera de pagar sus cuotas. Para este tipo de propietario, solemos aconsejar que la Comunidad intente llegar a algún acuerdo para facilitar el pago de su deuda, antes de plantear cualquier tipo de procedimiento monitorio.
  2. Moroso “profesional”. Desde este blog los determinamos así, y explicamos por qué: Son morosos que económicamente pueden pagar perfectamente sus cuotas comunitarias pero simplemente no quieren. Además conocen a la perfección la legislación vigente, sabiendo cómo actuar en cada momento para retrasar todos los procedimientos que la Comunidad tome contra ellos. Contra estos morosos la Comunidad no debe tener dudas en comenzar los procedimientos monitorios necesarios para reclamar la deuda, puesto que por la vía de la negociación directa (es decir, “por las buenas”) no se conseguirá nada.

COMUNICACIÓN MEDIANTE BUROFAX

Si el moroso en cuestión no responde a este primer contacto tomado por la Comunidad, se deberán tomar medidas más contundentes en la comunicación de la deuda. La vía más efectiva (aunque tiene un coste superior a una simple carta ordinaria) es enviar burofax con acuse de recibo y certificado notarial de texto. De este modo nos aseguraremos que el moroso ha recibido nuestro burofax y que sabe exactamente lo que dicho documento pone.

En este burofax enviaremos notificación de la deuda actualizada hasta el día de envío de este burofax, advirtiendo que, o bien hace frente a sus deudas con la Comunidad de Propietarios, o esta se verá en la obligación de llevar a cabo toda actuación que crea conveniente para reclamar el cobro de dicha deuda.

COMUNICACIÓN AL RESTO DE PROPIETARIOS EN JUNTA (ORDINARIA O EXTRAORDINARIA)

Si el burofax tampoco resultó efectivo, se deberá poner en conocimiento del resto de los propietarios de la Comunidad que existe un moroso, la cuantía que se adeuda, y que habiéndose intentado cobrar esta deuda por vías “diplomáticas”, no se ha conseguido atajar este problema.

En esta misma Junta (previa inclusión en la convocatoria) deberá existir un punto explícito donde, una vez comunicado a los presente de la Junta la existencia de un moroso y que no ha hecho intención ninguna de pagar, se proponga a votación si se comienza el procedimiento monitorio contra este vecino (es decir, si se acuerda liquidar la deuda de este vecino, para reclamarla judicialmente).

NUEVA COMUNICACIÓN AL MOROSO MEDIANTE BUROFAX

De nuevo, deberemos comunicar al propietario deudor la decisión que se ha tomado por parte de la Comunidad de Propietarios. Esta comunicación debe realizarse de manera fehaciente, de modo que es absolutamente necesario que este burofax sea con acuse de recibo y certificación notarial de texto. Una vez recibido este burofax, el afectado dispondrá de 15 días para saldar su deuda con la Comunidad.

En este burofax aprovecharemos para indicarle al moroso que, además de reclamarle la deuda íntegra que tiene con la Comunidad, también se le reclamará cada gasto que se haya generado o se genere en la reclamación (judicial o extrajudicial) de la deuda: costes de abogado, procurador, los costes de los propios burofaxes, así como posibles intereses por mora, etc.

Normalmente, un gran porcentaje de morosos suele pagar en este plazo, puesto que entienden que esta reclamación es totalmente lícita y además con todo el recorrido posible. Por ello, deciden pagar antes de llegar a los tribunales, puesto que además los costes aumentarían considerablemente. Si el moroso hace frente a su deuda, el procedimiento finalizaría en este punto.

ÚLTIMA FASE EN ESTE PROCEDIMIENTO

Si el moroso en cuestión recibe este segundo burofax, y habiéndose cumplido los 15 días de plazo desde la recepción, no habiendo hecho frente al pago de su deuda, no quedarán más opciones que comenzar el procedimiento monitorio. Para ello, la Comunidad de Propietarios deberá contratar los servicios de un abogado que lleve a cabo este proceso.

¿Y SI EL MOROSO NO PUEDE SER LOCALIZADO POR NO CONOCER SU PARADERO?

Imaginemos que el propietario no vive en la Comunidad, y que se desconoce su dirección a efectos de notificación o paradero. ¿La Comunidad queda sin posibilidad de reclamación? La respuesta es claramente no. En este caso, se deberá disponer en el tablón de anuncios comunitario el acta de la Junta donde se aprobó reclamar la deuda del vecino moroso. De este modo, pasados tres días naturales, conseguiremos que surta los efectos legales necesarios para la reclamación de la deuda.

CONSEJO IMPORTANTE

Para finalizar esta entrada, nos gustaría aconsejarles que dispongan de los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado, por los siguientes motivos:

  • Como os comentamos al principio, es básico llevar una contabilidad actualizada, para así comprobar el estado de pagos de los vecinos de la Comunidad. Si no existe Administrador, esta contabilidad deberá ser llevada por Presidente o Secretario, que no tienen por qué tener tiempo suficiente para realizar estas labores, lo que provoca no tener una contabilidad tan actualizada.
  • Los Administradores de Fincas Colegiados poseen los conocimientos necesarios así como la experiencia de casos pasados suficientes para llevar todo este complejo proceso de reclamación de la deuda, desde su primera comunicación, hasta finalmente el cobro de la deuda.
  • Evitar disputas entre vecinos. Como todos sabemos, la relación entre vecinos no siempre es la más ideal. Y desde luego, ni es un procedimiento agradable para los cargos de la Comunidad, y que puede provocar enfrentamientos directos entre vecinos. Por ello, el Administrador será quien libere de toda posible polémica a los vecinos.

Por estos motivos, disponer de los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado supone evitar a los cargos de la Comunidad, así como al resto de vecinos, de verdaderos quebraderos de cabeza. Y suficientes problemas tenemos cada uno en nuestras vidas (ámbito laboral, familiar, personal…) como para tener que preocuparnos también de problemas tan complejos como pueda ser este, ¿verdad?

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